マイホームを購入予定の方の中には、税金が控除される住宅ローン減税の申請を考えている方も多いのではないでしょうか？

この住宅ローン減税を受けるには、建物が耐震基準を満たしていることを証明する耐震基準適合証明書が必要な場合があります。

しかし、耐震基準適合証明書は買主が自分で依頼するものなのか、不動産業社などの売主が発行するものなのかよくわからないという方もいらっしゃるでしょう。

そこで今回は、

• 耐震基準適合証明書は誰が発行するものなのか
• 売主と買主の耐震基準適合証明書を発行するメリット

などについてお伝えします。

耐震基準適合証明書を発行する必要性がわかるので、ぜひ最後までご覧ください。

耐震基準適合証明書とは

まず始めに、耐震基準適合証明書について解説します。

耐震基準適合証明書とは、建物の耐震性が建築基準法で定められている基準を満たしていることを証明する書類のことです。

所得税および一部住民税が控除される住宅借入金等特別控除（いわゆる住宅ローン減税）の申請をするときに必要な場合があります。

なお、耐震基準適合証明書を発行するには、住宅の耐震診断を受け、建物が耐震基準を満たしているか耐震に関する講習を受けた建築士に調査してもらう必要があります。

耐震基準適合証明書は誰に対して発行するものなの？

次に、耐震基準適合証明書は買主と売主どちらが申請するのかについて解説します。

結論から言うと、耐震基準適合証明書は買主と売主どちらでも発行申請を行えます。

ただし、建物の耐震診断を受けた結果、耐震改修が必要かどうかによってそれぞれメリットが異なります。

販売予定の住宅が耐震基準を満たしていれば耐震改修が不要であり、修繕費用をかけずに建物の安全性を買主にアピールできるので、売主にとってメリットとなります。

一方、購入予定の建物が耐震基準を満たしていなかった場合、契約前であれば修繕費用を売主に負担してもらえる可能性が高いので、買主にとってメリットとなります。

売主が耐震基準適合証明書を発行する2つのメリット

続いて、不動産業者や個人の売主が耐震基準適合証明書を発行するメリットについて解説します。

 

1.買主に安心感を与えられる

メリットの1つ目が、建物の安全性を住宅購入希望者に証明できることです。

耐震基準適合証明書によって大きな地震が発生しても建物の倒壊、大規模な損害を免れることをアピールでき、買主の安心感を得られます。

住宅にとって安全性は重要なので、建物の耐震性をアピールできるのは大きなメリットとなります。

 

2.物件を高値で売却できる可能性がある

メリットの2つ目が、売り出し予定の物件を相場よりも高い値段で販売できる可能性が高いことです。

建物が耐震の基準を満たしていることを提示できれば、他の物件よりも内覧希望者が増え、少し金額を高めに設定しても買い手が付く可能性があります。

そのため、早めに建物の耐震診断を済ませ、耐震基準適合証明書を取得しておくのがおすすめです。

 

買主が耐震基準適合証明書を発行する2つのメリット

この章では、住宅の購入者である買主が耐震基準適合証明書を発行するメリットについて解説します。

1.修繕費用を売主に負担してもらえる場合がある

メリットの1つ目が、購入予定の建物が耐震基準を満たしていなかった場合、修繕費用を売主に負担してもらえる可能性があることです。

耐震診断を受けて万が一耐震性に問題があった場合、耐震基準適合証明書を取得するには建物の修繕が必要となります。

契約前に欠陥が見つかれば、不動産業者または個人の売主に修繕にかかる費用を負担してもらえる場合もあるので、事前に耐震診断を受けておくのがおすすめです。

入居後に問題が発覚した場合は、修繕費用が自己負担になってしまう可能性もあるため、早めに診断を依頼しておきましょう。

 

2.住宅借入金等特別控除を受けられる

メリットの2つ目が、住宅ローン減税や住宅ローン控除と呼ばれる住宅借入金等特別控除を受けられることです。

住宅借入金等特別控除とは、年末のローン残高の0.7％を所得税（一部、翌年の住民税）から最大13年間控除してもらえる制度です。

この控除を受けるには、基本的には建物の引き渡し前に耐震診断を実施し、耐震基準適合証明書を発行しておく必要があるため、住宅ローン減税を受けたいと考えている方はチェックしておいてください。

※2022年（令和4年）度の税制改正により、建物の登記簿上の建築日付が昭和57年1月1日以降であれば新耐震基準に適合しているとみなされ、耐震基準適合証明書の提出は不要となっています

 

耐震基準適合証明書の対象になる物件

2022年（令和4年）度の税制改正により、1981年（昭和56年）以前に建築された住宅が耐震基準適合証明書の対象となりました。

ただ、1981年以前に建てられた建物は、当時の耐震基準が現在のものより低いため、そのままの状態では耐震基準に適合しない可能性が高いです。

また、築年数が経過していることで建物の劣化が進んでいる場合も多いため、改修工事を行ってからでないと証明書の発行を行えない場合もあります。

 

耐震基準適合証明書の対象にならない物件

昭和57年1月1日以降に建てられた建物であれば、新耐震基準に適合しているとみなされるため、中古住宅でも耐震基準適合証明書の対象にはなりません。

ただし、（築年数が30年以上経っている建物だと経年劣化が進んでいるものも多くあり、築年数が経っていない物件であっても、建物の劣化具合によっては基準に適合しない場合もあります。）築年数が経っている建物だと経年劣化が進んでいることも多く、また築年数が浅い物件であっても、建物の劣化具合によっては新耐震基準に適合しない場合もあります。

建物が耐震基準を満たしているかは調査をしてみないとわからないので、耐震基準適合証明書の対象でなくても念のため耐震診断を受けておくのがおすすめです。

 

耐震基準適合証明書の発行を依頼するタイミングは？

耐震基準適合証明書の発行は、建物の引き渡し前に診断まで完了できるよう業者に依頼しておく必要があります。

その理由は、耐震基準適合証明書には制限があり、建物の登記以前の日付でないと発行されないためです。

引渡し後に買主に対して証明書を発行しても住宅ローン減税は適用外です。

また、耐震診断の結果で、基準に満たない場合は、補強工事が必要になります。そのことを踏まえると引渡し日まで余裕がないと対応ができません。

住宅ローン減税を受けるには確定申告が必要ですが、建物の引き渡し後の確定申告をする時期になってから耐震基準適合証明書を発行しようとしてもできません。

せっかくある制度を利用できないのはもったいないので、必ず建物の引き渡し前に耐震診断を依頼し、耐震基準適合証明書を取得しておきましょう。

 

耐震基準適合証明書を発行する2つの方法

ここからは、耐震基準適合証明書を発行する方法について解説します。

耐震基準適合証明書を発行したいけれど、どこに依頼すればいいのかわからないという方は参考にしてみてください。

 

1.耐震診断を行える建築士がいる建築事務所に依頼する

1つ目が、耐震診断の資格を持つ建築士がいる建築事務所に依頼する方法です。

全国の建築事務所では、耐震診断に必要な講習を修了した建築士が在籍している事務所もあります。

建築事務所に在籍している建築士の場合、建築士の資格を保有しているため住宅に関する知識もあり、診断の実績も豊富な場合が多く、安心して依頼できます。

耐震診断を行うには、一般社団法人日本建築防災協会が実施している「国土交通大臣登録 木造耐震診断資格者講習」の受講が必要です。

全国の建築事務所では講習を修了した建築士が在籍している事務所もあり、住宅に関する知識と診断の実績が豊富な場合が多いため、安心して依頼できます。

イクスプランには耐震診断を行える資格を持つ建築士が常駐しているので、耐震基準適合証明書が必要な方はぜひご依頼ください。

 

2.不動産業者や施工業者に相談する

2つ目が、売主である不動産業者や施工業者に相談する方法です。

耐震基準適合証明書の発行をどのように進めればいいかわからないときは、不動産業者や施工業者の担当者に相談するのも手です。

不動産業者や施工業者の担当者に相談すると、住宅診断を行っている知り合いの建築士などと繋いでくれることもあります。建築士は国の基準にのっとって診断を行うので安心できるでしょう。

自分で進められるか不安だという方は、一度相談してみてください。

 

ホームインスペクション（住宅診断）と耐震診断の違いについて

ホームインスペクションは、建物の劣化や施工品質などを調査するもので、耐震性の計算などは行いません。

一方耐震診断は、建物の耐震性がどの程度であるかを調査するもので、設備や内装、耐震と関係ない劣化に関しては調査は行いません。

また、ホームインスペクションは建築士の資格がなくても行えますが、耐震診断は特定の講習を受けた1級建築士・2級建築士・木造建築士でないと行えません。

 

耐震基準適合証明書に関する4つの注意点について

最後に、耐震基準適合証明書に関する注意点について解説します。

耐震基準適合証明書を発行したいと考えている方は、これからお伝えする注意点をチェックしておいてください。

1.不動産業者が耐震基準適合証明書の知識がない場合がある

注意点の1つ目が、売主である不動産業者が耐震基準適合証明書の知識が乏しい場合があることです。

不動産業者の中には耐震基準適合証明書の存在を知らなかったり、買主は発行を依頼できないと誤認していることもあります。

売主が知らないと耐震基準適合証明書を発行できず、住宅ローン減税を受けられない恐れもあるため、自分たちで情報を集めておく必要があります。

 

2.フラット35の適合証明書とは別に取得する必要がある

注意点の2つ目が、耐震基準適合証明書はフラット35の適合証明書とは別物だということです。

耐震基準適合証明書はフラット35の適合証明書と混同されることも多いのですが、フラット35の適合証明書は住宅ローンの融資を受けるために必要なものなので、耐震基準適合証明書とは別に発行しなければいけません。

そのため、フラット35の適合証明書が必要な場合は、耐震基準適合証明書とは別に依頼しましょう。

 

3.引き渡しの翌年に確定申告をする

注意点の3つ目が、住宅ローン控除を受ける場合、入居の翌年に確定申告をする必要があることです。

ただ、建物が引き渡されてから2年は猶予があるので、翌年に申告しなかった場合はその次の年に行えば問題ありません。

また、耐震基準適合証明書を発行するだけでなく、確定申告も行わないと住宅ローン控除は適用されないので、忘れずに手続きを済ませましょう。

なお、税制度は頻繁に変わるので、税務署へ行って最終的な判断と確認をしてもらうようにしましょう。

 

4.改修工事が必要な場合がある

注意点の4つ目が、耐震診断を受けて新耐震基準に不適合だった場合、改修工事が必要となることです。

耐震診断を受けて適合すれば、建物の登録免許税や、親戚に住宅資金を援助してもらうときの贈与税、不動産取得税が免除または減額されます。

万が一診断で不適合となった場合は、建物の改修工事を行い、再度診断を受けて適合すれば減税を受けられます。

 

耐震基準適合証明書は信頼できる業者に依頼しよう

今回は、耐震基準適合証明書は誰が発行するべきかについて解説しました。

耐震基準適合証明書を発行する際は、耐震に関する講習を受け、耐震診断の実績が豊富な建築士に依頼するのがおすすめです。

イクスプランには耐震診断の講習を受けた建築士が常駐しており、建物が耐震基準を満たしているかきちんと診断を行います。

耐震診断証明書の発行が必要な方は、ぜひイクスプランへご依頼ください。

 

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