この記事では、フラット35の借り換えができなかったときの対処法と、審査に通らない原因についてご紹介します。

金利が高い住宅ローンからフラット35に変更しようと申請をしたら、審査で落ちてしまって借り換えができなかったという方はいらっしゃいませんか？

今度こそフラット35の審査を通過したい、なぜ審査に通らなかったのか理由が知りたいという方も多いと思います。

そこで今回は

• フラット35の借り換えができない3つの理由
• フラット35の借り換えができないときの5つの対処法
• フラット35に関するQ&A

などについてお伝えします。

フラット35の審査に通りやすくなる方法や、審査に落ちたときの対処法がわかるので、フラット35の乗り換えができなかったという方はぜひ最後までご覧ください。

フラット35とは

初めに、フラット35について簡単に解説します。

フラット35とは、最長35年間金利が固定される全期間固定金利型住宅ローンのことです。

金融情勢の影響で金利が上下する変動金利型である他の民間融資機関の住宅ローンとは異なり、金利変動の影響を受けないのが特徴です。

なお、フラット35は国土交通省の独立行政法人である、住宅金融支援機構が携わっているため、民間の金融機関と比べ審査に通りやすいといったメリットがあります。

フラット35の審査基準について

次に、フラット35の審査基準についてお伝えします。

フラット35の審査基準は下記の通りです。

年齢	満70歳未満
総返済負担率	・年収が400万円未満の場合：年間合計返済額は年収の30％以下 ・年収が400万円以上の場合：年間合計返済額は年収の35％以下
借入額	100万円以上8,000万円以下
借入期間	15年以上（申し込み本人または連帯債務者が満60歳以上の場合は10年以上） 80歳から申し込み時の年齢を引いた年数、または35年の いずれか短いほうが借入期間の上限
住宅の技術基準	住宅金融支援機構が定めた技術基準に 適合する住宅
住宅の床面積	一戸建て：70㎡以上 マンション：30㎡以上

 

まずフラット35は、加入できるのが満70歳までと年齢制限があります。

また、収入に対してローンの返済額がどのくらいの割合を占めているかを表す総返済負担率が基準内に収まっているかや、借入額や期間が基準内かをチェックされます。

さらに、フラット35の審査を受ける建物が、住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合しているかどうかも審査の基準に含まれます。

この建物に関する住宅金融支援機構独自の評価基準は、他の民間融資機関にはない制度ですので、特に注意が必要です。

フラット35の借り換えができない6つの理由

続いて、フラット35の借り換えができない理由について解説します。

フラット35の借り換えができない理由は主に下記の6つです。

• クレジットカードなどの支払いを滞納している・滞納したことがある
• 住宅ローンとは別のローンを組んでいる
• 建物の担保評価が低い
• 収入のない人
• 転職後、間もない人（ただし、1ヶ月でも給料明細があればOK）
• 赤字申告の人

フラット35の申請をしたけれど審査で落ちてしまったという方は、当てはまる原因がないかチェックしてみてください。

1.クレジットカードなどの支払いを滞納している・滞納したことがある

1つ目が、クレジットカードや税金などの支払いを滞納している、または滞納したことがあるためです。

現在支払いやローンを滞納している、あるいは5年以内に滞納したことがあると「個人信用情報」に記録が残り、信用情報に問題があると判定されてしまう場合があります。

信用情報に問題があると、住宅ローンを借り入れたときも返済が滞るのではないかと判断され、フラット35の審査で落とされる可能性があります。

2.住宅ローンとは別のローンを組んでいる

2つ目が、住宅ローン以外のローンを組んでいるためです。

住宅ローンの他に、クレジットカードのキャッシングやリボ払い、教育ローンを組んでいる場合は審査に落ちやすくなります。

その理由は、複数の借り入れをしている場合、収入に対してローンの返済額がどのくらい占めているかを表す総返済負担率が、フラット35の審査基準を上回る可能性が高いためです。

フラット35では総返済負担率が年収400万円以下で30%、年収400万円以上で35%までと定められているため、これを超えてしまうと審査を通過できなくなります。

3.建物の担保評価が低い

3つ目が、フラット35の審査を受ける建物の担保評価が低いためです。

住宅ローンは住宅を担保にして融資を受けますが、住宅が私道に面していたり、建物が特殊な構造をしていたりすると、建物の担保評価が低くなります。

建物の担保評価が低いと、金融機関が建物を競売にかけたときに融資した分を取り戻せない恐れがあるため、審査に落ちる場合があります。

フラット35の借り換えができないときの5つの対処法

ここからは、フラット35の借り換えができないときの対処法について解説します。

フラット35の借り換えができないときの対処法は主に下記の5つです。

 

• もう一度フラット35の申し込みをする
• 他のローンを返済する
• 契約者を変更するか収入合算する
• 別の物件でフラット35の審査を受ける
• 他の住宅ローンにする
• 一時金を入れて借入金額を減らす

 

フラット35の審査に落ちてしまい、どうすればいいのかわからないという方は、これからお伝えする方法を試してみてください。

1.再度フラット35の申し込みをする

1つ目が、時期をずらして再度フラット35の申請をする方法です。

支払いの滞納をした場合完済してから5年間履歴が残るので、信用情報が原因で審査に通らなかった可能性がある方は、完済後5年が経過した時点で申請し直すことも視野に入れて検討し直しましょう。

また、1度目にフラット35の審査を受けた履歴は半年間残っており、半年以内に再度申請をすると、なぜ前回クリアできなかったのかも合わせてチェックされるため不利になります。

そのため、再度申請する際は半年間期間を空け、その間に自己資金を貯めておくなどして審査に通りやすくなるよう対策をしておくとよいでしょう。

2.他のローンを返済する

2つ目が、別のローンを返済してから再度フラット35の審査を受ける方法です。

車のローンやクレジットカードのキャッシングなど、他社からの借り入れ分を返済すれば総返済負担率を下げられるので、審査を通過できる可能性が高くなります。

ローンの返済を急ぎたいときは、家にある不要なものを売りに出して現金に替えたり、車をあまり使っていない場合は売却してカーリースに変えるのも手です。

3.契約者を変更するか収入合算する

3つ目が、フラット35の契約者を変更するか、配偶者を連帯債務者にして収入を合算する方法です。

契約者の信用情報や、収入の面で審査に通らなかったと考えられる場合は、配偶者を契約者に変えるのもよいでしょう。

信用情報に問題がなく、収入も安定している配偶者を契約者に変更すると、審査に通りやすくなります。

また、夫婦共働きなどの場合は、2人の収入を合わせると収入額を増やせるので、配偶者に連帯債務者になってもらって収入合算するのも有効です。

 

4.別の物件を選んでフラット35の審査を受ける

4つ目が、購入予定の物件とは別の物件でフラット35の審査を受ける方法です。

フラット35の審査では、建物が住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合する必要があり、建物の担保評価が低い場合も審査に通りにくくなります。

そのため、住宅の検査を受けてフラット35の基準に適合していなかったり、建物の担保評価が低かった場合は、思い切って別の住宅に変えることも視野に入れて検討してみるのもよいでしょう。

5.他の住宅ローンにする

5つ目が、フラット35ではなく他の住宅ローンに借り換える方法です。

フラット35では審査に通らなくても、別の住宅ローンでは同じ条件で審査を通過できる場合もあります。

変動型金利の住宅ローンにはなりますが、融資を受けることを優先したい場合は他の住宅ローンの借り換えも検討してみましょう。

別の住宅ローンの審査に通れば希望していた建物の購入が可能となり、頭金を増やしたりなどせずに済むので、フラット35だけにこだわらず他の住宅ローンも申請してみてください。

 

6.一時金を入れて借入金額を少なくする。

6つ目が、一時金を入れて借入金額を少なくする方法です。

フラット35では、総返済負担率の上限を下回っていないと審査を通過できませんが、借り入れ時に一時金を増やすことで、総返済負担率を下げられます。

一時金を入れることで総返済額を下げられるため、総返済負担率も下がり、もう一度フラット35の審査を受けたときにクリアしやすくなります。

購入予定の物件で十分な頭金を用意するのが難しい場合は、少し予算を落として他の物件を探すことも検討してみてください。

 

フラット35に関するQ&A

最後に、フラット35に関するよくある質問と回答をご紹介します。

フラット35について詳しく知りたいという方は、チェックしてみてください。

なお、フラット35は金利が一定となる金利固定型の住宅ローンですが、物件の状態や担保評価、契約者の資産、契約時の金利によっては、金利変動型の住宅ローンの方が得をする場合もあります。

また、金利変動型のローンを組んだ後に金利が上がってしまった場合、金利が一定になるフラット35の方がお得に感じ、借り換えを検討する方も多いと思います。

しかし、経済市場の金利が上がった場合、その金利の上がり方は固定金利が先行するため、高い金利でローンを組むことになるのでおすすめはできません。

一方、固定型金利で借り入れをしているときに金利が下がった場合は、変動型金利の住宅ローンに借り換えることで、今よりも低い金利でローンを組むことができます。

住宅ローンの借り換えをする際は、これらの注意点も考慮しつつ、慎重に検討してみてください。

 

フラット35は他の住宅ローンより審査が通りやすいって本当？

フラット35は、国土交通省の独立行政法人である住宅金融支援機構が携わっているため、公的融資の側面があり、自営業の他、継続的な年収があればアルバイト、パート、派遣社員の方でも申し込みができます。

また民間の金融機関では、健康上の項目を満たさなければ入れない団体信用生命保険への加入が融資の条件となりますが、フラット35は団体信用生命保険に加入していなくても融資を受けられます。

ただ、先ほどお伝えした通り、フラット35も総返済負担率や住宅の技術基準などをクリアしていないと加入できないので、誰もがフラット35の審査を通過できるとは限りません。

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フラット35に借り換えるべきタイミングはいつ？

フラット35の金利は下落傾向が続いているため、2015年以前に住宅ローンを借り始めた方は、フラット35に借り換えることによって、契約時より低い金利で借りられる場合があります。

現時点でフラット35に借り換えるべきか判断したい場合は、融資残高と残りの返済期間を元に現在の金利で計算し、フラット35の審査に必要な諸費用を含め、現在借り入れをしている住宅ローンとどちらが返済金額が少なくなるか比較するのがよいでしょう。

融資担当者に依頼すれば見積もりを出してくれるので、ぜひ一度相談してみてください。

 

フラット35への借り換えがおすすめなのはどんな人？

フラット35への借り換えがおすすめな人は下記の通りです。

 

• 今のフラット35の金利よりも高い金利で住宅ローンを組んでいる人
• 金利変動リスクを抑えたい人
• 預貯金が少ない人
• 自営業や非正規雇用で働いている人
• 団体信用生命保険に加入できなかった人

 

高い金利のまま住宅ローンを組んでいる場合、フラット35に借り換えて金利が下がれば、返済額を下げられます。

また、変動金利型の住宅ローンだと経済情勢によって金利が変動し、返済計画が立てづらいので、こうしたリスクを抑えたい方にもフラット35への借り換えがおすすめです。

さらに、預貯金が十分に貯まっていなかったり、自営業や非正規雇用で働いている方、団体信用生命保険に加入できなかった方は、民間の金融機関だと審査を通過できない可能性があります。

これらの条件に当てはまる方は、フラット35であれば審査を通過できる場合があるので、ぜひ申請してみてください。

 

フラット35の融資を受けられるまでどれくらいかかるの？

フラット35は、申し込みをしてから民間の金融機関の事前審査の結果が出るまで1日～5日、その後の住宅金融支援機構も加わる本審査に7日～14日ほどかかります。

また、フラット35の審査に通過した後の手続きに2～3週間かかり、ようやく融資を受けられます。

そのため、フラット35の申し込みをしてから融資を受けられるまで、およそ1ヶ月はかかると見込んでおくとよいでしょう。

融資を受ける際に準備しておく資料は以下になります。

 

・収入関係資料

・本人確認資料

・既存ローン資料

・物件資料

 

それぞれギリギリになってから慌てて用意することのないように、前もって必要な書類を準備しておきましょう。

 

フラット35に乗り換えるときは適合証明技術者による物件審査を受けましょう

今回は、フラット35の借り換えができなかったときの対処法と、審査に通らない原因についてお伝えしました。

フラット35に借り換えるには、購入予定の建物がフラット35の審査基準を満たしているか適合証明技術者に検査をしてもらう必要があります。

検査の依頼をするタイミングとしては、フラット35本審査の承認が降りてからが良いでしょう。

ただ、適合証明書は金消契約の時点で提出しなければいけません。金消契約までは本審査の承認から約一週間から10日程度とあまり時間がありませんので、事前審査が通りましたら適合証明技術者が在籍する設計事務所に相談しておくことをおすすめします。

イクスプランでは、書類審査は無料で行っておりますので事前に揃えて本審査が降りるタイミングで依頼されるとロスがなく慌てずに済みます。

また、当社では、フラット35の適合証明業務を行える建築士が常駐しています。

経験豊富な建築士がフラット35の基準に適合しているかしっかり検査をしますので、まずはお気軽にお問い合わせください。

 

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