みなさん、こんにちは、イクスプラン１級建築士の中嶋です。
今回は住宅取得・税制特例についてのお話です。

税制の話というのは、住宅を購入の際にローンを組んで購入するときには、税金がかかります。
その税金がかかる分を出来るだけ安くしましょうというのが税制特例です。

不動産屋に希望物件についてさまざまな相談をし、住宅を購入されると思うのですが、通常ですと、仲介業者さんの言うことを全部聞いていれば安心だという部分もあるかと思います。
しかし、ちょっと落とし穴がありまして、こういう税制に詳しくない不動産担当者も中にはいるので注意が必要です。
その時になって【知らなかった】じゃ済まないのですが、事実、イクスプランには【知らなかった】という話の問い合わせなどが、割とあります。

今回は住宅取得・税制特例についてお話しさせていただきます。

ただし、今回の大幅な改正（2022年4月1日施行）で、建物登記に記載してある新築の日付が1982年（昭和57年）1月1日以降のものは、そのまま減税を受ける事ができるようになりました。
ですので、謄本に記載してある新築の日付が、1981年（昭和56年）12月31日以前のものは減税対象外となるのですが、引き続き控除を受ける事ができる場合があります。
それは「耐震基準適合証明書の取得」が可能な場合です。

改めて以下の画像をご覧ください。

構造的に解説すると、

木造：耐震診断→現行の基準強を満たす→発行

（満たさなかった場合は、補強計画をさらに立てる必要があります。）

作成された補強計画に基づいて、工事を行い、検査に合格すれば証明書が発行されます。
※補強工事費用についてですが、物件により異なりますが、激しい劣化がなければ100万円以下で納まる場合も多くあります。

鉄骨鉄筋コンクリート造の場合

これらの構造物については、既に耐震改修を済ませたりなどでその証となる資料がある場合、証明書の発行は可能です。
いづれの構造物も登記の日付が1981年12月31日以前であっても、建築確認日が1981年6月1日以降であることが確認できれば、専門家による証明書の発行をもって引き続き控除を受けることができます。

このように古い物件でも控除を受けることができる場合があるということです。
知らないと損する減税制度ということですね。

耐震基準適合証明書の4つの減税制度

その耐震基準適合証明書には、取得控除の種類というのが大きく分けて4つの減税制度があります。

• 住宅ローン控除
• 登録免許税減税
• 不動産取得税減税
• 贈与税

基本的に皆様が利用するのが住宅ローン控除と登録免許税であり、この2つが主な減税対象になります。
３番４番の、不動産取得税減税と贈与税は必要な方にとってはケースバイケースになると言えますので、該当するならば引き続き使われるのが良いかと思います。

また、『登録免許税』については、特に住宅の引き渡し前に証明書の発行をしないと受けられないということもありますので注意が必要です。
住宅を購入する際、契約した後から引き渡しするまでに耐震診断の証明書を取得する必要があるということを留意しておいていただければと思います。

2000万円の融資でざっくり200万円の控除！

続いて、具体的にはどのぐらい減税できるかについてお話しさせて頂きます。

例えば2000万の融資を受けるという例ですと、ざっくり200万ほどの控除額の違いが出てきます。200万は大きいですよね。
物件によってはだいたい4000万から、または条件付きになりますが5000万までの融資が可能なのでその場合1割ほどの400万～500万の控除が受けられるということになります。

このお話は【知らなかった】では済まされない重要なポイントなので、皆さんはしっかりと注意して、税制の仕組みを把握しておかれる必要があるかと思います。
また住宅ローン控除については増築や改築などをする場合や、さまざまな制度を使って補助金がもらえるケースがあります。

住宅ローン控除（減税）とは？わかりやすく解説

「住宅ローン控除（減税）」とは、住宅ローンを利用して住まいを購入した場合に、「年末時点での住宅ローンの残高の1％」が、入居時から10年間にわたって、給与などから納めた所得税から控除される制度のことをいいます。
所得税だけで控除できない場合には、住民税からも一定金額、控除を受けられます。
新築はもちろんですが、中古住宅の購入や、工事費が100万円超など一定の要件を満たしたリフォームも対象です。

住宅ローン控除（減税）が適用される条件・要件

住宅ローン控除は誰でも適用されるわけではありません。
住宅ローンを利用し新築マンションを購入すればどんな場合でも控除が適用されるというわけではないので注意が必要です。

適用要件としては以下のようなものがあります。

• 住宅ローン返済期間が10年以上あること
• 物件を取得してから６ヶ月以内に入居し控除を受ける各年の12月31日まで引き続き住んでいること
• 登記簿上の専有面積が50㎡以上で、事務所や店舗として使用している場合、その1／2以上が自己の居住用であること。
• 控除を受ける年分の合計所得金額が「3,000万円以下」であること。

上記について詳しく解説します。

住宅ローン返済期間が10年以上あること

控除の対象となる住宅ローンは、銀行などの金融機関が提供する一般的な住宅ローンや「フラット35」などになります。
親族からの援助である、いわゆる「親ローン」「身内ローン」といわれるものは対象になりませんので注意が必要です。

また、勤務先からの借入金の場合は、1％以上の利率が必要です。一般的な住宅ローンを利用して、住宅ローン控除を適用させるほうが良いのか？
または、親族からの援助を受けて、住宅ローンの利息を払わないほうが良いのか？について、しっかりと考えておく必要があります。

物件を取得してから６ヶ月以内に入居し控除を受ける各年の12月31日まで引き続き住んでいること

12月31日までに引き続き住むということは、自分自身が住むということが必要になります。
自分ではなく、親や子供が住むための住宅（住まい）は適用されません。

控除を受ける年分の合計所得金額が「3,000万円以下」であること

合計所得金額であり、注意するべき点は「年収」ではなく「所得」であることです。
年収から各種控除を差し引いて、3,000万円以下であれば住宅ローン控除が適用となります。

なお、「住宅ローン控除」は新築マンションにのみ適用される訳ではありません。一戸建て、中古住宅、リフォームや増改築の場合も「住宅ローン控除」を受けることができます。
それらの適用要件は上記のほかに細かく決められています。

住宅ローン減税はどうすれば（何をしたら）良い？

住宅ローン減税は、入居した年の収入についての申告を行う際、つまり翌年の確定申告時に、税務署に必要書類を提出します。
なお、給与所得者の場合、2年目からは勤め先にローンの残高証明書を提出することで、年末調整で控除を受けることができます。

住宅ローン減税はいつ振り込まれる？

住宅ローン控除は所得税（引ききれない分は住民税より控除されます）から行われます。
控除された金額は還付金として受け取ることが可能です。

還付金は、1年目の確定申告の場合は手続き後約1カ月半後に指定口座へ振り込まれます。

控除の対象となる住宅ローンのフラット35とは何？

イクスプランではフラット35中古住宅適合証明書の発行も行なっています。
フラット３５についての詳しい記事はこちらです。（フラット35の記事へ内部リンク）

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