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自宅を修繕したいと思ったときに、思い切って新しく建て替えるか、リフォームで傷んでいるところを直すのか迷ってしまいますよね。
「建物を建て替えた方が長持ちしそうだけれど、施工費が高くなりそう」「あちこち傷んでいるから、リフォームをすると直すのにお金がかかりそう」と、なかなか決められない方も多いのではないでしょうか。
そこで今回は
- 建て替えをするメリット・デメリット
- リフォームをするメリット・デメリット
- 建て替えとリフォームどっちにするか判断するポイント
などについてお伝えします。
ご自宅が建て替えまたはリフォームのどちらに適しているかがわかるので、修繕方法を迷っている方や建て替えとリフォームどちらがいいか迷われている方、メリットやデメリットについても知りたい方はぜひ最後までご覧ください。
建て替えとリフォームの違いについて
始めに、建て替えとリフォームの違いについて解説します。
まずはそれぞれの違いについて知っておき、どちらの方法を取るか決めるときに参考にしてください。
建て替え
建て替えとは今住んでいる住宅を解体し、一から新しく建物を建てることです。
建て替えの場合は住宅を設計するところから始めるため、間取りを自由に変更でき、建物の基礎部分や壁を作り直すので、耐震性や耐熱性が向上します。
ただ、住宅を建て直すため費用が高額になり、建築基準法により建て替えができない場合もあります。
リフォーム
リフォームは老朽化した住宅を修繕し、きれいな状態に工事をすることで、リフォームの場合は住宅の構造を活かし、修繕や増改築を行っていきます。
リフォームには水回り設備の交換や、壁紙の貼り替えなど部分的なものから、壁や床を取り壊して間取りを作り直すフルリフォームまであり、工事範囲はさまざまです。
住宅を建て替えるよりも費用を抑えられることが多いのですが、建物の劣化が進んでいて大規模な修繕が必要な場合は、建て替えるときと同じくらい、あるいは建て替えるよりも多額の費用がかかるケースもあります。
建て替えをするメリットとデメリットについて
次に、住宅を建て替えるメリット・デメリットについて解説します。
建て替えをするメリットには一般的に自由に設計できる、耐震性や断熱性を強化できるという点があり、デメリットはリフォームよりも費用が高くなる、物件によっては建て替えができない場合がある点だと言われています。
しかし、自宅を新しく建て替えるべきか真剣に悩み迷っている方は、もう少し建て替えのメリット、デメリットについて深く知っておきたいところです。
次の章で建て替えのメリットデメリットについて事例とともに深掘りし紹介していきます。
メリット
自由に設計できる
建て替えをするメリットは、一から建物を建て直すため自由に設計できることです。
お風呂場やリビングの場所または広さを変えたり、別の建材を使ったりすることもできます。
また、子供が大きくなったので子供部屋を作りたい、子供が独立して夫婦2人だけになったのでコンパクトな家にしたいなど、ライフスタイルの変化に合わせて間取りの変更が可能です。
外観も変えられるため、自宅のイメージをよくない状態を除き去って、気風を全く新しくするというように刷新できるのも魅力です。
耐震性や断熱性を強化できる
建て替えでは基礎部分を一度取り壊し、地盤調査を実施して問題があった場合は地盤改良を行えるため、耐震性を向上できるのもメリットです。
また、建物の土台を一から作り直すため白アリ対策ができ、住宅の劣化を抑制できます。
また建物の壁も作り直すため、断熱材を壁の間に入れたり断熱性の高い壁を採用したりして、住宅の耐熱性を向上させることも可能です。
耐熱性が高まれば暖房や冷房の使用量が少なくなるため、電気代や光熱費の削減にも繋がります。
住宅ローンを低い金利で借り入れできる
建て替えをする場合は新しく家を建てるため、住宅ローンの借り入れができます。
リフォームをする場合はリフォームローンを使えますが、住宅ローンよりも金利が1.0～2.0%高く設定されていることが多いため、住宅ローンの方が低い金利で借り入れられます。
購入金額が高額な住宅は、たとえ数%の金利差でも返済額が大きく変わるので、低い金利で借り入れられるのは大きなメリットです。
減税措置や補助金を利用できる
住宅を建て替えるには高額な費用がかかりますが、税金の減税措置や補助金を活用すれば金銭的な負担を軽減できます。
建て替え時に利用できる減税措置は下記の通りです。
- 印紙税
- 登録免許税
- 不動産取得税
- 固定資産税
- 住宅ローン減税
住宅の建て替えをすると、契約書に添付する印紙代で支払う印紙税や、家の所有者を登録する際の登録免許税など、各種税金が減税されます。
また、長期間住み続けられる構造であり、長く使い続けられる設備を有している長期優良住宅と認定されれば、登録免許税と不動産取得税、固定資産税の減税を受けられます。
あるいは、二酸化炭素の排出を抑える対策が取られた低炭素住宅と認定されれば、住宅ローンや登録免許税が減税されます。
なお、長期優良住宅や低炭素住宅に認定されると、「地域型住宅グリーン化事業」の補助金の対象となる場合もあります。
さらに、エネルギー消費量が少ないZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）の基準を満たしていれば、ZEH支援事業の補助金を得られます。
デメリット
リフォームよりも費用が高額になる
建て替えをするデメリットは、リフォームと比べて工事費用が高額になることです。
建て替えの場合は既存の住宅を取り壊して工事をするため、解体費用がかかります。
また基礎部分を作り、外壁の工事も行うので、部分的に工事をするリフォームよりも費用がかさむ傾向にあります。
工期が長くなる
建て替えの際は住宅を作り直すため、必然的に工期も長くなります。
建て替え工事は半年前後かかるので、工事をしている間は仮住まいが必要です。
仮住まいをすると賃料が発生し、自宅から仮住まいに移るとき、仮住まいから新居に移るときに引っ越し費用がかかるのもデメリットです。
建て替えができない場合がある
住宅を建て替えたいと思っても、物件によっては建て替えができない場合もあります。
建物を建てる際は建築基準法に沿って工事が行われますが、基準を満たしていない場合は再建築不可とみなされます。
例えば、建築基準法では「基準法第43条第1項の「建築物の敷地は、道路に2ｍ以上接しなければならない。」」と定めているため、この条件をクリアできない物件は再建築ができません。
一例として
「例えば、前面道路が4ｍ未満の場合、敷地の一部を道路として扱い4ｍになるように建物を道路から後退させ、道路の幅を確保すれば建て替えは可能ですが、今住んでいる住宅よりも狭くなり、かえって住みづらくなる恐れがあります。
※『道路とは4m以上のものを指します』
リフォームをするメリットとデメリットについて
続いて、リフォームをするメリット・デメリットについて解説します。
リフォームの場合は、建て替えよりも費用を抑えられるなどメリットがある一方、設計に制限があり、耐震性の問題を解決できない場合もあります。
それではそれぞれ詳しく解説します。
メリット
建て替えよりも費用を抑えられる
リフォームをするメリットは、建物を建て替えるよりも費用を抑えられることです。
一から作り直す建て替えとは異なり、リフォームは必要な部分のみを改修するため、一般的に建て替えよりも費用が安く済みます。
また、リフォームをする箇所や設備を絞り込むことで、施工費用を予算内に収めやすいのも特徴です。
工期が短い
工事の範囲によって異なりますが、設備の取り替えだけであれば数日で終わり、その他のリフォームでもおおよそ1ヶ月程度で完了します。
工期が短い分人件費を抑えられ、仮住まいをする場合でも日数が少ないため、引っ越しの手間を省け、仮住まいにかかる費用を安くできます。
今住んでいる建物を活用できる
リフォームであれば構造部分や外壁はそのまま残して工事をするため、住み心地や家の雰囲気をそのまま活かせます。
建て替えをすると建物がすっかり真新しくなるので、住み慣れた我が家の良さをそのまま残したいという方はリフォームの方が向いているでしょう。
また、間取りを変更せずに内装だけをリフォームすれば、部屋の位置は変わらず部屋の内部だけをきれいにすることが可能です。
住みながら工事ができる
リフォームであれば、工事中でもリフォームをする部分以外の部屋で住み続けられます。
自宅から離れずに済むため仮住まいをする必要がなく、仮住まいをする物件を探したり引っ越しをしたりする手間を省けます。
また、仮住まいのときにかかる賃料や引っ越し費用をカットできるのもメリットです。
デメリット
自由に設計できない
リフォームのデメリットは、建て替えのように自由に設計ができないことです。
リフォームの場合は建物の基礎や構造部分は残すため、構造上柱や壁の位置を変更できない物件もあります。
そのため、思い通りに間取りを変更できない可能性があるので、大々的に自宅を改装したい場合は建て替えがおすすめです。
追加で高額な費用がかかる場合がある
一般的にはリフォームの方が建て替えよりも費用を抑えられますが、建物の劣化がひどいと修繕費用が高額になる場合もあります。
そのため、建て替えと同じくらい、あるいは建て替えるよりもコストがかかってしまうケースもあります。
こうした失敗を防ぐために、リフォームをする前にホームインスペクション（住宅診断）を依頼し、住宅の劣化具合を検査してもらい、リフォームにどのくらい費用がかかるのか調べておきましょう。
▶お問い合わせ・ご相談はこちら
(株)ＥＱＳＰＬＡＮ（イクスプラン）一級建築士事務所
住所：〒814-0121福岡県福岡市城南区神松寺3-14-20-1013
Tel 092-862-8880
建て替えよりも耐久年数が短い
リフォームは既存の建物を利用するため、新しく建て替える場合と比べ耐久年数が短くなります。
そのためリフォームで内装をきれいにしても、建物の構造部分が劣化していたり、白アリの被害を受けていたりすると、後から修繕工事が必要になる場合もあります。
リフォームをする際はあらかじめホームインスペクションを受け、建物の劣化がひどいようであれば建て替えも検討してみてください。
耐震性に問題が残る
リフォームの場合は基礎部分をそのまま使用するため、建物の耐震性を改善できない場合があります。
建て替えの場合は既存の基礎を取り除くため、地盤改良も行えますが、基礎部分を残すリフォームは、基礎が劣化していたり地盤に問題があったとしても改善できません。
住宅の耐震性に不安がある方は、耐震診断士の資格を持つホームインスペクター（住宅診断士）が在籍している建築事務所に検査を依頼してみてください。
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建て替えとリフォームどっちにするか判断するポイント
建て替えとリフォームどちらにするか判断するポイントは下記の通りです。
- 住宅の築年数
- 住宅の性能
- 費用面
- 法律面
- ライフプラン
それぞれ詳しく解説しますので、建て替えをするかリフォームをするか決めるときに参考にしてみてください。
住宅の築年数
自宅を建て替えるかリフォームをするか迷ったときは、築年数を参考にしましょう。
建物の耐震性を左右するのが、新耐震基準に沿って建てられた建物であるかどうかです。
1981年6月1日以降に建築確認された建物は、新耐震基準を満たしていると見なされ、震度6以上の地震にも耐えられると想定されています。
ただ、それ以前の建物は旧耐震基準で建てられているため、震度6以上の大きな地震に耐えられない恐れがあります。
自宅の築年数を調べ、旧耐震基準で建てられている場合は、建て替えをして建物の基礎から作り直すことをおすすめします。
住宅の性能
建物が劣化していたり、耐熱性が低かったりする場合は、建て替えをして住宅の性能を高めましょう。
建物の劣化が深刻な場合は、新しく建て替えをした方が安全であり、リフォームで修繕しようとすると多額な費用がかかってしまいます。
また、耐熱性を高めるには壁の間に断熱材を入れる必要があるため、建て替えをおすすめします。
なお、住宅の性能を調べたいときはホームインスペクションを依頼し、建築のプロに検査をしてもらいましょう。
耐震性や耐熱性が高まれば安心かつ快適に過ごせるので、思い切って建て替えを検討してみてください。
費用面
建て替えをするかリフォームをするか決める際は、費用をそれぞれ比較してみましょう。
工事の範囲や設備などによって異なりますが、リフォームの場合は100万円〜3,000万円、建て替えの場合は2,000～5,000万円ほどかかります。
場合によっては建物を建て替えた方がコストを抑えられるケースもあるので、建築会社に見積もりを出してもらうとよいでしょう。
法律面
建て替えをするかリフォームをするか選ぶときには、建築に関する法律も視野に入れましょう。
先ほどお伝えした通り、建築基準法の基準を満たしていない場合は、建て替えができない物件もあるため、自分が住んでいる住宅が建て替え可能なのかどうかチェックする必要があります。
ただ、リフォームであっても改築・増築に当たる場合があり、違法建築と見なされるケースもあるので、必ず専門家に確認をしましょう。
ライフプラン
建て替えをするかリフォームをするか判断する際は、ライフプランに合わせて方法を決めましょう。
例えば高齢の夫婦2人だけで住むので、長期間住み続ける予定がないという場合は部分的なリフォームのみにする、二世帯住宅にしたいので建て替えをするなど、誰がどのように使うのかを考えてみてください。
あと何年住み続けるのか、間取りの変更が必要かなどを考慮し、リフォームに留めておくか建て替えをするか判断するとよいでしょう。
建て替えとリフォームどっちにするか迷ったらホームインスペクションを受けよう
今回は、建て替えとリフォームについてお伝えしました。
建て替えをするかリフォームにするか検討するときは、ホームインスペクションを受け、建物の状態を調べましょう。
イクスプランでは、中古住宅の住宅診断を行える「既存住宅状況調査技術者」や耐震診断を行える「耐震診断士」の資格を持つ建築士が常駐しています。
建物が建築基準を満たしているか、耐震性に問題がないかを細かく検査しますので、建物の性能を確かめたうえで改修方法を選択することが可能です。
後悔しないよう自宅の修繕を進めたいという方は、ぜひ当社へご相談ください。
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- 記事監修：中嶋栄二
- ＥＱＳＰＬＡＮ（イクスプラン）一級建築士事務所代表。建築士でありながら住宅診断を行うなど、家にまつわる幅広いお悩みやご相談などに対応。年間100件以上の実績で皆様の住宅に関するお悩みを解決します。【資格等】一級建築士・耐震診断アドバイザー・住宅メンテナンス診断士・建物危険度判定士フラット３５適合証明技術者など
